L'immobilier en berne...

L'Observatoire de l'immobilier de la Haute-Vienne, dont l'objectif est d'offrir une photographie fidèle, factuelle et utile du secteur, révèle une situation plus que tendue en 2024. Toutefois, 2025 se présenterait sous de meilleurs auspices...

«Après des mois d'alertes lancées par toutes les corporations du secteur, artisans, entreprises, promoteurs, bailleurs, 2024 restera une année sombre pour le bâtiment. Effondrement de la construction neuve, projets gelés, pertes d'emplois, activité en chute libre : l'ensemble du secteur du logement a été frappé de plein fouet. La Haute-Vienne, comme de nombreux territoires, n'a pas été épargnée. Face à cette crise sans précédent, les unions professionnelles se sont mobilisées. Leur message au gouvernement a été sans équivoque : il est urgent de réactiver les leviers qui ont déjà fait leurs preuves. Aujourd'hui, 2025 s'ouvre sur une note plus optimiste. L'élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l'ensemble du territoire et à la maison individuelle, les ajustements positifs de MaPrimeRénov', ainsi que la détente des taux d'intérêt, laissent entrevoir les premiers signes d'une reprise », analyse Candy Réjasse, la présidente du CiLim (Club de l'immobilier 87).

CONSTRUCTION

Le secteur de la construction traverse une crise sans précédent. En Haute-Vienne, seuls 420 permis de construire ont été délivrés en 2024, soit une baisse de 28,81 % par rapport à 2023. « Ce chiffre, historiquement bas, illustre à lui seul l'ampleur du ralentissement qui frappe le bâtiment. À titre de comparaison, lors d'années "classiques" avant l'emballement post-Covid, le département enregistrait en moyenne près de 1.000 permis, avec des variations annuelles jugées normales. Cette chute brutale est multifactorielle et bien identifiée. Elle s'inscrit d'abord dans un contexte international instable, marqué par la flambée des prix des matériaux, conséquence directe de la guerre en Ukraine. S'y ajoute une hausse rapide et durable des taux d'intérêt, qui a réduit considérablement la capacité d'emprunt des ménages. En parallèle, l'État a supprimé plusieurs dispositifs de soutien, comme le PTZ pour la maison individuelle ou le Pinel pour l'investissement locatif, sans mettre en place de réelles alternatives. Dans ce contexte, l'inflation et la baisse du pouvoir d'achat ont achevé d'écarter de nombreux Français de l'accession à la propriété », détaille Candy Réjasse, qui est également la PDG de Maisons JB.

Côté prix, le marché est resté stable en 2024, mais l'incertitude demeure forte : les tensions géopolitiques actuelles peuvent agir sur les prix des matières premières, cumulées aux contraintes environnementales laissant craindre une nouvelle instabilité des coûts.

« Le manque de confiance des ménages est palpable : les projets sont gelés, les décisions repoussées. Le primo-accédant est le grand perdant de cette situation. La construction neuve subit un coup d'arrêt brutal, aux répercussions profondes sur toute la filière. Les défaillances d'entreprises se multiplient, y compris en Haute-Vienne », note-t-elle.

Dans le même temps, le prix des terrains à bâtir continue de grimper, accentué par la rareté foncière imposée par la ZAN (Zéro Artificialisation Nette) et des PLU de plus en plus restrictifs. De nombreux projets d'aménagement sont à l'arrêt : les lotisseurs, sans financement et sans perspective, n'engagent plus de nouvelles opérations. « La répartition géographique des constructions continue d'évoluer : 64 % des permis sont aujourd'hui délivrés hors Limoges et sa périphérie, un chiffre en augmentation. En cause : le coût élevé des terrains proche de l'agglomération, qui pousse les familles à s'installer plus loin. Le bassin de Saint-Junien tire son épingle du jeu, grâce à un bassin d'emploi dynamique et une proximité avec le TGV à Angoulême, un critère décisif pour de nombreux couples », remarque Candy Réjasse.

En 2024, la maison individuelle type se situe majoritairement dans une fourchette de 80 à 100 m², qui correspond au budget moyen des ménages. En parallèle, on note une augmentation des très grandes surfaces, reflet d'une tendance d'installation de ménages en retraite dans la région.

VENTE ANCIEN

La tendance baissière qui avait marqué le marché immobilier en 2023 s'est prolongée tout au long de 2024, confirmant les signes déjà perceptibles l'année précédente. Les volumes de transactions ont continué de diminuer, atteignant environ -10 %.

Le marché urbain de Limoges et de sa proche couronne a montré une meilleure résilience l'an passé. En revanche, les écarts se sont creusés entre les logements bien entretenus et peu énergivores et ceux nécessitant des travaux avec un DPE défavorable.

« Le second semestre a apporté une lueur d'espoir : les taux bancaires, après avoir atteint des sommets à plus de 5 %, ont légèrement baissé pour se stabiliser autour de 4 %. Cette détente, bien que modeste, a redonné un peu d'oxygène à un marché asphyxié par des conditions de financement très restrictives. Les acquéreurs, notamment les primo-accédants, ont vu leur pouvoir d'achat immobilier se stabiliser, relançant timidement certains projets mis en suspens. Toutefois, il serait prématuré de parler de retour à la croissance ou même de stabilisation complète du marché », prévient Olivier Schiapparelli, d'Orpi Agence Conseil.

Et d'espérer : « En regardant vers 2025, un optimisme prudent est permis. Le contexte international reste incertain et pourrait continuer de peser sur la confiance des ménages. Cependant, l'amélioration des conditions bancaires observée fin 2024 offre une base encourageante pour une reprise progressive des volumes et, souhaitons-le, une stabilisation durable des prix ».

INVESTISSEMENT

Pour les investisseurs, à Limoges, les prix de vente au m² restent abordables. Aujourd'hui avec la mise en application de la loi climat et résilience, des appartements sortent du marché locatif car ils nécessitent des travaux trop importants pour être louables et c'est une opportunité de faire de bonnes affaires. « En 2024, le nombre de locations a encore augmenté. Avec 18.000 étudiants, la demande va continuer d'être soutenue si nous proposons des logements rénovés et confortables. Dans ce contexte favorable, nous avons également constaté une hausse générale de 4 % du montant des loyers. Cette hausse est raisonnable, pour que Limoges reste attractif, mais améliore néanmoins la rentabilité des biens. Aujourd'hui, dans certains secteurs, nous sommes sur une rentabilité moyenne de 8.8 %. À partir du moment où les logements sont remis au goût du jour, équipés et qu'ils répondent aux normes d'isolation obligatoire, ils trouvent preneur et avec une bonne rentabilité », affirment Valérie Lavaud de Citya Durivaud et Véronique Brunet, de Foncia Val-de-Vienne.

LOCATIF

La demande de logements locatifs reste soutenue, notamment à Limoges, attirant étudiants et jeunes actifs. Une tendance vers des logements écologiques se renforce. L'offre est variée, avec des studios et des maisons familiales. Les rénovations sont en hausse pour améliorer l'offre.

Les loyers connaissent une légère augmentation, surtout dans les zones prisées, mais restent modérés par rapport à d'autres villes françaises.

« Le marché locatif en Haute-Vienne en 2024 est dynamique, avec des opportunités pour les investisseurs et des défis pour les locataires en quête de biens de qualité. Fin 2024 nous sommes aux portes de l'interdiction de louer les passoires énergétiques... et tous les professionnels sont inquiets des conséquences pour les prochaines années », résume Élodie Albert d'AM Gestion.