2026 : vers une phase d'ajustement ?

Comme chaque année, le Club de l'immobilier 87 (CiLim), la CCI de Limoges et de la Haute-Vienne, le Crédit Agricole Centre Ouest et leurs partenaires, ont présenté les résultats du marché de l'immobilier 2025 et les perspectives 2026.

«En 2026, le marché immobilier confirme une phase d'ajustement qui touche le neuf, l'ancien et l'immobilier d'entreprise. Les conditions de financement, la hausse des coûts et le cadre réglementaire pèsent davantage sur les transactions. Les projets se réalisent plus prudemment, avec des équilibres plus difficiles à trouver. Dans ce contexte, le neuf marque un net ralentissement. Le marché de l'ancien fait preuve de davantage de stabilité, avec une demande qui s'adapte. L'immobilier d'entreprise, de son côté, évolue vers des implantations plus ciblées, en lien avec les usages et les besoins de la clientèle. Le marché continue d'évoluer, sans pour autant marquer de rupture. Les professionnels adaptent leurs stratégies, ajustent leurs projets et conservent des marges de manœuvre, résume Pierre Massy, le président de la CCI.

En Haute-Vienne, ces évolutions s'appuient sur une qualité de vie reconnue, un territoire accessible avec des projets qui continuent d'émerger. Autant de raisons de regarder l'avenir sans excès d'optimisme mais sans défaitisme non plus ».

Foncier et construction neuve

En Haute-Vienne, 482 permis de construire sont estimés en 2025, un niveau toujours historiquement bas malgré un léger rebond après le point bas de 2024 (420 permis). Cela reste néanmoins insuffisant pour parler de reprise. L'activité demeure nettement en dessous des niveaux observés avant la crise, où le département enregistrait en moyenne près de 1.000 autorisations par an.

« Les causes structurelles identifiées en 2024 restent pleinement d'actualité. Le coût du financement, bien qu'en légère détente, continue de peser sur la capacité d'emprunt des ménages, même si les taux sont désormais revenus à un niveau plus normal. Le retour progressif du PTZ constitue un signal encourageant, mais ses effets restent encore limités à ce stade. Dans le même temps, les contraintes réglementaires liées à la ZAN et la raréfaction du foncier disponible freinent toujours la production de nouvelles opérations », explique Candy Réjasse (Maisons JB).

L'année dernière, les terrains se maintiennent à des niveaux élevés, notamment autour de Limoges, où le prix moyen atteint 72.000 € en lotissement et 85.000 € hors lotissement, avec des niveaux pouvant aller jusqu'à 130.000 €. À l'inverse, les secteurs plus éloignés offrent des niveaux de prix plus accessibles, autour de 41.000 à 42.000 € en moyenne, mais impliquent un éloignement des pôles d'emploi.

Dans ce contexte, les projets tendent à être différés ou reconfigurés. Les ménages adaptent leurs choix en fonction de leurs contraintes budgétaires. On observe notamment que les constructions de maisons individuelles se concentrent majoritairement sur des surfaces comprises entre 80 et 100 m².

La répartition géographique confirme par ailleurs une évolution déjà observée : une part croissante des constructions se réalise hors de Limoges et de sa périphérie, en lien avec le niveau des prix du foncier.

La reprise, si elle s'amorce, devrait rester progressive et dépendra largement de l'évolution du contexte économique et réglementaire.

Pour Dominique Renaudie (Habitat Service), l'année 2025 a été « catastrophique » : « En 2025, le logement collectif neuf a dû affronter trois vents contraires : un contexte international anxiogène, une incertitude politique persistante et, surtout, la disparition du dispositif Pinel, qui jouait un rôle décisif dans le lancement des opérations. Bien que cette évolution ait été anticipée, le résultat n'en demeure pas moins brutal : malgré des taux d'intérêt redevenus attractifs, les ventes de logements neufs poursuivent leur recul pour atteindre 31 ventes, un niveau historiquement bas ».

Et de continuer : « Avec l'inflation des matières premières et le renforcement des normes, les prix de vente dépassent désormais 4 200 €/m², ce qui réduit le nombre d'acquéreurs solvables. Les ventes destinées à l'investissement locatif se sont effondrées : seules les ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels permettent encore de soutenir la filière ».

Reste l'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun, instauré par la loi de finances 2026, ce type de dispositif fiscal (Périssol, de Robien...) a toujours boosté les ventes mais il nécessite de la patience pour parvenir à trouver une vitesse de croisière.

Vente ancien

Après deux années de contraction marquée, le marché immobilier haut-viennois montre en 2025 des signes tangibles de redressement, tout en restant inscrit dans une dynamique encore fragile. Le volume d'activité progresse modérément, avec 8.484 actes de vente de logements enregistrés sur l'année, soit une hausse de 8 % par rapport à 2024. Cette évolution confirme un retour progressif des acquéreurs, sans pour autant retrouver les niveaux d'avant crise. « Cette reprise s'inscrit dans un contexte où le marché reste profondément sélectif. Les acquéreurs, toujours attentifs à leur capacité de financement, privilégient les biens de qualité, bien situés et présentant de bonnes performances énergétiques. À l'inverse, les logements nécessitant des travaux ou souffrant d'un mauvais classement énergétique continuent de subir des décotes significatives et des délais de vente allongés », analyse Olivier Schiaparelli (ORPI Agence Conseil).

Les appartements anciens à Limoges enregistrent des variations différenciées : si les petites surfaces affichent une forte progression (notamment les T1), les segments plus familiaux connaissent des ajustements à la baisse (T4 : -8 %, T5 : -4 %, T6 : -2 %).

Le marché des maisons anciennes apparaît quant à lui globalement stable, avec un prix médian à 158.000 € à Limoges. Cette stabilité masque toutefois des réalités territoriales contrastées.

Dans ce contexte, le marché immobilier local s'oriente de plus en plus vers un marché « d'utilisateurs », porté principalement par les projets de vie des ménages plutôt que par une logique d'investissement.

Selon ce professionnel, l'année 2026 s'ouvre sur des perspectives encourageantes mais encore incertaines. La poursuite de la reprise dépendra étroitement de l'évolution des conditions de financement et du maintien de prix cohérents avec le pouvoir d'achat des ménages.

Location neuf et ancien

Valérie Lavaud (Citya Durivaud) et Véronique Brunet (Foncia Val de Vienne) ne constatent que « peu de changements significatifs se sont opérés par rapport à l'année précédente. La demande locative demeure soutenue, avec une augmentation des loyers, mais celle-ci reste raisonnable en comparaison des tendances observées sur le reste du territoire. Il est également important de mentionner qu'une pénurie de logements n'est pas à déplorer, malgré la sortie des logements classés G du marché », notant que « les coûts relatifs aux travaux de rénovation des logements énergivores, malgré notre accompagnement, demeurent très élevés, ce qui a pour effet de décourager de nombreux propriétaires. Il n'est pas rare que ces biens soient finalement proposés à la vente ».

Pour Elodie Albert (AM Gestion), « le marché locatif en Haute-Vienne reste dynamique en 2025, tout en amorçant une phase d'ajustement. La demande demeure soutenue sur l'ensemble du territoire, portée par une mobilité résidentielle stable ainsi que par l'attractivité des villes moyennes et des zones rurales. Toutefois, la mise en œuvre progressive des restrictions visant les logements énergivores réduit une partie de l'offre disponible, accentuant la tension sur les biens rénovés ».

D'après son expérience, les propriétaires intensifient ainsi les travaux d'amélioration énergétique, contribuant à rehausser la qualité du parc locatif. Les loyers poursuivent une hausse modérée, avec des écarts selon les secteurs.

Ainsi, 2025 confirme un marché plus sélectif, centré sur la performance énergétique et la qualité des logements.