Quel bilan pour l'immobilier commercial et d'entreprise ?

En parallèle du marché des particuliers, celui concernant les boutiques du centre-ville et les zones d'activités en périphérie de Limoges connaît également des turbulences.

La fréquentation des centres commerciaux a progressé de + 1,1 %, avec une hausse notable pour les sites de centre-ville à + 3,7 %. Les zones commerciales en centre-ville ont particulièrement bien performé, avec une augmentation de + 7,8 % et même + 10,8 % pour les villes de plus de 100.000 habitants. Les zones commerciales de périphérie ont également affiché une bonne santé, avec une progression de + 2,3 %.

« À Limoges, deux événements majeurs ont marqué l'année 2024 : le changement d'enseigne du Géant des Casseaux en Intermarché. Cet hypermarché avait connu une baisse significative, tant en chiffre d'affaires qu'en qualité de service. Au niveau national, 288 Géant ont été repris par Intermarché et Auchan, une tâche qui ne sera pas facile, à Limoges comme ailleurs ; ainsi que le changement d'enseigne au centre commercial La Coupole de Cora à Carrefour, relate Patrick Ropert de Ropert Immo. Le taux de vacance dans les centres commerciaux est en augmentation, que ce soit à Boisseuil, Saint-Martial ou Corgnac. Parmi les mauvaises nouvelles, on note la fermeture de C & A et de Go Sport à Saint-Martial, ce qui n'est pas favorable pour le centre et la ville. En conclusion, il est nécessaire de se pencher sur les raisons des difficultés rencontrées par les centres commerciaux de Limoges. L'exception notable est le Centre E.Leclerc, qui reste en bonne santé ».

COMMERCE DE CENTRE-VILLE

Le commerce du centre-ville de Limoges présente une évolution inégale, marquée par des ouvertures encourageantes mais aussi par des fermetures qui soulignent les défis persistants du secteur.

L'année écoulée a vu l'ouverture de nombreux commerces, témoignant d'un regain d'attractivité pour le cœur de ville. Parmi ces nouveaux venus, on retrouve des commerces de proximité, des boutiques indépendantes, ainsi que des enseignes nationales.

« Cependant, malgré ces signaux positifs, le centre-ville continue de faire face à des fermetures, notamment dans des secteurs fragilisés par la concurrence des zones commerciales périphériques et l'essor du commerce en ligne, ne peuvent que constater Corinne Ghislain, présidente de l'agence éponyme, et Éric Montelly de aa. Progimmo. Le tableau de notre année commerciale est très contrasté, reflétant les fermetures et mutations profondes que connaît notre économie nationale. Plusieurs enseignes nationales ont dû baisser leurs rideaux, et il est devenu plus difficile de trouver de nouveaux preneurs. Ces constatations alarmantes s'expliquent par plusieurs facteurs, dont la concurrence accrue du e-commerce, les changements dans les habitudes de consommation post-pandémie, et le développement du marché de seconde main ».

L'inflation persistante (3,2 % sur un an) impacte le pouvoir d'achat des consommateurs, et l'évolution des comportements d'achat, avec une préférence croissante pour les expériences plutôt que les biens matériels, ajoute aux difficultés rencontrées par les commerçants.

« Il est crucial de réfléchir aux loyers élevés, souvent pointés du doigt par les groupes nationaux et porteurs de projets, en comparaison les fermetures rappellent la nécessité d'une adaptation continue face aux nouvelles habitudes de consommation et aux mutations économiques en cours. L'année 2025 s'annonce compliquée, malgré l'arrivée de nouvelles enseignes dans notre centre-ville », annoncent les deux professionnels.

IMMOBILIER COMMERCIAL

L'année 2024 a vu une légère reprise du marché des cessions de fonds de commerce en Haute-Vienne. Selon les données du BODACC (Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales), 146 transactions ont été enregistrées, contre 142 en 2023, marquant une hausse de 3 %. Bien que ce chiffre retrouve le niveau de 2020, il reste inférieur aux années précédentes, notamment 2022 (177 cessions) et 2019 (213 cessions).

Cependant, le prix moyen des transactions a chuté de 24 % en 2024. Cette baisse s'explique en partie par des ventes exceptionnelles en 2023 qui avaient artificiellement gonflé la moyenne. Malgré cette diminution, les prix restent parmi les plus élevés des trois dernières années.

Le secteur des Cafés, Hôtels et Restaurants (CHR) affiche une belle dynamique, avec une augmentation de 17 % des transactions en 2024 par rapport à l'année précédente. Le volume annuel oscille entre 40 et 50 cessions sur les trois dernières années. De plus, le prix moyen des transactions a progressé de 38 % par rapport à 2023, atteignant son plus haut niveau depuis cinq ans. Ce dynamisme témoigne d'un intérêt croissant des acquéreurs pour ce secteur, qui représente près de 30 % du total des cessions de fonds de commerce en 2024.

Après un fort ralentissement en 2023 (-70 % par rapport à 2022), le secteur Tabac, Presse, Loto (TPL) connaît une reprise en 2024 avec une progression de 50 % des transactions. Malgré cette embellie, l'activité reste 57 % en dessous du niveau de 2022. Les perspectives pour 2025 s'annoncent plus favorables, avec un marché bénéficiant d'un nombre croissant d'acquéreurs et du retour de nouveaux vendeurs.

Le marché de la Boulangerie-Pâtisserie (BP) continue de rencontrer des difficultés. Le nombre de transactions a chuté de 44 % en 2024, après une diminution de 25 % en 2023, ne représentant plus que 5 ventes cette année. En revanche, les prix de vente moyens restent orientés à la hausse. L'essor des grandes enseignes et des franchises impacte directement les petites structures, qui peinent de plus en plus à trouver des repreneurs.

« L'année 2024 a été marquée par une inversion de la courbe des taux de financement, avec un retour dans certains cas à des taux inférieurs à 3 % sur 84 mois. Cette amélioration a un impact direct sur la capacité d'emprunt des acquéreurs, en réduisant les mensualités et en améliorant le reste à vivre. Les banques sont également plus actives dans le financement, en mettant l'accent sur trois critères prioritaires : la nature du fonds de commerce vendu, le profil du porteur de projet, et l'apport personnel dans l'opération. Contrairement aux années précédentes, l'apport personnel, bien que toujours déterminant, n'est plus le seul critère d'évaluation », explique Olivier Faye d'Actifs Entreprises.

PERSPECTIVES 2025

Malgré un contexte économique encore incertain et une augmentation des procédures collectives, le nombre d'acquéreurs reste stable, avec des profils généralement solides et solvables. « Avec la baisse des taux d'emprunt et un nombre croissant de vendeurs, 2025 pourrait offrir de nouvelles opportunités aux porteurs de projets, conclut Olivier Faye. L'enjeu majeur sera d'accompagner cette dynamique et d'anticiper les évolutions du marché. L'année 2024 ayant marqué un retour à la croissance des cessions de fonds de commerce, l'objectif pour 2025 sera de pérenniser cette tendance et d'accompagner les futurs entrepreneurs dans leurs projets ».